Một Số Điểm Mới Trong Dự Thảo Luật Đất Đai Sửa Đổi

Luật Đất đai được ban hành năm 2013, sau gần 10 năm áp dụng và thực thi trong thực tiễn đã mang lại những thành tựu nhất định trong việc quản lý, khai thác và sử dụng đất đai. Tuy nhiên, trước nhu cầu sử dụng đất tăng đáng kể đặc biệt ở các khu vực trung tâm thành phố, nhiều vấn đề phát sinh nằm ngoài tầm kiểm soát và điều chỉnh của luật. Do đó, yêu cầu sửa đổi, bổ sung đạo luật này được đặt ra sao cho phù hợp với thực tiễn và đem lại kết quả cao trong quá trình áp dụng. Mới đây, Cổng thông tin điện tử của Chính phủ đã công bố Dự thảo Luật đất đai và lấy ý kiến công chúng bao gồm người dân, chuyên gia, các doanh nghiệp, các luật sư về bất động sản   để hoàn thiện và chính thức ban hành Luật đất đai sửa đổi.

Về mặt tổng quan, Dự thảo Luật đất đai gồm 237 điều, trong đó giữ nguyên 48 điều; sửa đổi, bổ sung 153 điều; bổ sung mới 36 điều và bãi bỏ 8 điều so với Luật Đất đai 2013. Trong đó, có một số sự thay đổi đáng chú ý. Trước hết, đối với mục đích sử dụng đất, Dự thảo Luật đất đai bổ sung điều khoản về “đất sử dụng đa mục đích” (Điều 184), cho phép tổ chức, cá nhân có thể sử dụng đất cho nhiều mục đích khác nhau thay vì chỉ một mục đích duy nhất, miễn là đáp ứng được các nguyên tắc được đặt ra. Trong khi đó, Luật đất đai 2013 chưa có bất kỳ điều khoản nào quy định trực tiếp rằng các chủ thể có quyền sử dụng đất đa mục đích dù tình trạng này diễn ra phổ biến hiện nay, chẳng hạn như người sử dụng đất có thể kết hợp mục đích ở và kinh doanh tại cùng một thửa đất. Vì vậy, bổ sung quy định này vào Dự thảo là điều vô cùng hợp lý nhằm hợp pháp hóa việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, tăng hiệu quả sử dụng đất. Đồng thời, điều khoản này cũng đã nêu lên một số nguyên tắc cụ thể, bảo đảm việc đất sử dụng đa mục đích không bị lạm dụng dẫn đến vấn đề sử dụng đất bừa bãi, tùy ý.

Tiếp đó, Dự thảo Luật đất đai đã bỏ khung giá đất, chỉnh sửa quy định xác định giá đất. Đối với khung giá đất, Điều 113 Luật đất đai 2013 quy định là: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng…”. Điều khoản này hoàn toàn bị xóa bỏ trong Dự thảo. Bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa đối với từng loại đất nữa. Thay vào đó, khi ban hành bảng giá đất của từng địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, các phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất. Sau khi xây dựng xong bảng giá đất sẽ được trình Hội đồng nhân dân tỉnh trước khi thông qua. Căn cứ vào tình hình thực tế, xóa bỏ khung giá đất là điều đúng đắn bởi giá đất được ban hành bởi Chính phủ có sự chênh lệch rất lớn so với giá đất trên thị trường, dẫn đến tồn tại cơ chế hai giá đất. Điều này gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai của các cơ quan có thẩm quyền, hoạt động đầu tư đất đai của các nhà đầu tư và quyền lợi của người sử dụng đất. Bên cạnh đó, sự chênh lệch về giá đất cũng tạo điều kiện cho tình trạng tham nhũng, cửa quyền trong đấu giá. Do đó, quyết định xóa bỏ khung giá đất trong Dự thảo Luật đất đai là một bước tiến vượt trội, tác động lớn đến lĩnh vực đất đai nói riêng và đời sống kinh tế – xã hội nói chung. Ngoài khung giá đất, các quy định liên quan đến bảng giá đất cũng được chỉnh sửa, bổ sung. Cụ thể, Điều 130 Dự thảo Luật đất đai bổ sung thêm căn cứ để xác định bảng giá đất là “giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất” và thay đổi định kỳ xây dựng bảng giá đất từ 5 năm một lần thành mỗi năm một lần. Quy định trong Dự thảo giúp cho bảng giá đất được đưa ra bởi Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ phù hợp và ít chênh lệch với giá đất thực tế.

Không chỉ vậy, trách nhiệm theo dõi, đánh giá việc quản lý và sử dụng đất đai được phân cấp cho các địa phương theo quy định của Dự thảo luật đất đai. Luật đất đai 2013 chưa từng quy định về việc phân cấp quản lý, sử dụng đất đai. Dự thảo đã bổ sung điều khoản điều chỉnh vấn đề này. Điều 223.4 quy định trách nhiệm thực hiện theo dõi và đánh giá từ cấp cao đến cấp thấp, từ cấp trung ương đến địa phương, bao gồm trách nhiệm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, Uỷ ban nhân dân cấp huyện và Uỷ ban nhân dân cấp xã. Các cơ quan nói trên đều phải thực hiện trách nhiệm theo dõi và đánh giá quá trình quản lý đất đai. Theo đó, cơ quan cấp trên sẽ quản lý cơ quan cấp dưới trực thuộc của mình nhằm đảm bảo tính minh bạch, đúng đắn trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Cơ chế phân cấp quản lý giúp cho việc quản lý trở nên dễ dàng, nhanh chóng và đạt hiệu quả hơn việc một cơ quan quản lý tập trung tất cả các cơ quan còn lại.

Ngoài ra, Điều 124.1 Dự thảo Luật đất đai đã bổ sung các khoản thu tài chính từ đất đai so với Điều 107 Luật đất đai 2013. Một số khoản thu mới là thu tiền sử dụng đất khi sử dụng đất kết hợp với các mục đích khác; tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm đối với các dự án chậm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng và tiền thu từ việc xử phạt vi phạm hành chính về đất đai. Đồng thời, Dự thảo bổ sung các khoản thu từ dịch vụ công đất đai tại Điều 125. Bổ sung những quy định này là cần thiết để tránh thất thoát ngân sách của Nhà nước đối với các nguồn lợi đến từ đất đai và thể hiện nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất.

Ngoài việc chỉnh sửa, bổ sung những quy định nổi bật nêu trên, Dự thảo Luật đất đai còn có nhiều điểm đổi mới khác. Dự thảo vẫn đang trong quá trình xem xét và lấy ý kiến đóng góp từ công chúng nên sẽ còn nhiều thay đổi. Tuy nhiên, những ưu điểm và tiến bộ của Dự thảo so với Luật đất đai hiện hành là điều hiển nhiên dễ dàng nhận thấy, thể hiện sự phát triển phù hợp với tình hình thực tế. Vì vậy, có thể khẳng định rằng, nếu Dự thảo sửa đội được thông qua và chính thức có hiệu lực sẽ đem lại kết quả khả quan.