Sáng 28/11/2023, với 465/494 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành (chiếm tỷ lệ 94,13%), Quốc hội đã chính thức thông qua Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và chính thức có hiệu lực từ 1/1/2025.
Luật kinh doanh bất động sản mới này là một dự án luật quan trọng, nhằm thích ứng với xu thế phát triển của công nghệ và nâng cao hiệu quả quản lý khai thác tài nguyên bất động sản.
Nội dung bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin cơ bản về một số điểm mới tiêu biểu của Luật kinh doanh bất động sản này.
Các Loại Hình Bất Động Sản Nào Được Phép Kinh Doanh Trong Luật Kinh Doanh Bất Động Sản?
Các loại hình bất động sản được phép kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bao gồm:
- Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai;
- Công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phụ vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
- Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
- Dự án bất động sản.
Bổ sung nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trong Luật kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung quy định nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Bổ sung các điều kiện để được kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản, kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản trong Luật kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản; quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến dịch vụ tư vấn bất động sản; phạm vi, nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản.
Quy định về quyền kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong Luật kinh doanh bất động sản
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhằm bảo đảm đồng bộ với tinh thần của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Uỷ ban Thường vụ Quốc hội chỉnh sửa quy định theo hướng: người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch có quyền kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như công dân Việt Nam ở trong nước; giữ chính sách hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch.
Quy định về điều kiện nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh trong Luật kinh doanh bất động sản
Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ quy định tại Nghị định quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, chịu trách nhiệm về văn bản đã ban hành.
Quy định về đặt cọc trong mua bán nhà kinh doanh nhà ở trong Luật kinh doanh bất động sản
Đối với quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế, dự thảo Luật được chỉnh lý như sau:
Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.
Dự án bất động sản trên giấy chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở…
Quy định về thanh toán mua bán nhà trong kinh doanh nhà ở trong tương lai trong Luật kinh doanh bất động sản
Về thanh toán khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, Luật mới đã quy định khách hàng sẽ thanh toán 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại sẽ thanh toán khi họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.
Như vậy, khách hàng được giữ một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.
Về phần chủ đầu tư thì cần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính (tiền thuê đất, các loại thuế, phí liên quan đến đất đai) trước khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
Ngoài ra chủ đầu tư phải có quyết định giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng không bắt buộc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Công ty Luật TNHH ANT (ANT Lawyers)
Là công ty luật Việt Nam cung cấp các dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp tại Việt Nam. ANT Lawyers do các luật sư và cộng sự có kinh nghiệm và chuyên môn cao về pháp lý điều hành. Các lĩnh vực tư vấn pháp lý gồm kinh doanh, thương mại, tranh chấp.
Click below for English Version