Trong tình hình dịch bệnh Covid-19 vẫn đang có những diễn biến phức tạp, Chính Phủ vẫn tiếp tục thực hiện các chính sách hạn chế nhập cảnh vào Việt Nam nên có rất nhiều giao dịch bị hủy hoặc bị hoãn lại. Điều đó đã gây ra không ít trở ngại cho các cá nhân, tổ chức nước ngoài có nhu cầu thực hiện giao dịch tại Việt Nam. Trong bài viết này chúng tôi đề cập đến giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở đối với cá nhân nước ngoài khi không thể nhập cảnh vào Việt Nam để tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng và các giao dịch có liên quan khác.
Căn cứ theo pháp luật về nhà ở, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trước khi hết hạn sở hữu nhà thì chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước. Về thời hạn sở hữu nhà, nếu tổ chức, cá nhân nước ngoài bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài. Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm. Bên bán nhà ở phải nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Theo quy định của pháp luật về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở thì bên bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải có điều kiện sau đây:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
Điều 195 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.”
Khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng 2014 quy định: “Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền”.
Như vậy, để có thể thực hiện giao dịch mua bán nhà ở, các bên tham gia giao dịch nhà ở cần thỏa thuận lập hợp đồng mua bán hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài không thể nhập cảnh trực tiếp tham gia ký kết hợp đồng thì có thể ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác ở Việt Nam thực hiện thay. Tuy nhiên, văn bản ủy quyền cần phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp văn bản ủy quyền được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền tại nước ngoài thì cần phải được hợp pháp hóa lãnh sự theo quy định thì văn bản đó mới có thể được sử dụng tại Việt Nam.