Tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 vào sáng ngày 18/1, Quốc hội khóa XV đã chính thức thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), với tỉ lệ 87,63% các đại biểu Quốc hội có mặt biểu quyết tán thành. Luật Đất đai mới gồm 16 chương và 260 điều; nhiều hơn 02 chương, 48 điều so với Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, tuy nhiên sẽ quy định hiệu lực sớm đối với Điều 190 và Điều 248 Luật Đất đai 2024 từ ngày 01/4/2024.
Có thể thấy, so với Luật đất đai năm 2013, luật mới được ban hành bao gồm 06 điểm mới nổi bật.
Thứ nhất: về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2024 được nhận xét đã có nhiều quy định cụ thể hơn, bổ sung nhiều điểm mới và khoa học hơn. Cụ thể, quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được đổi mới, tăng cường công khai, minh bạch. Các quy hoạch quốc gia (Điều 64) cũng như quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải đảm bảo phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ thúc đẩy lẫn nhau để phát triển. Theo đó, những điểm mới được bổ sung bao gồm khoanh định, bố trí không gian sử dụng đất theo các khu vực (khu vực quản lý nghiêm ngặt việc chuyển mục đích sử dụng đất, khu vực hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất và khu vực được chuyển mục đích sử dụng đất); khoanh định đất khu đô thị, khu công nghiệp, thương mại dịch vụ theo hướng tuyến phát triển hạ tầng và điểm kết nối giao thông (đối với quy hoạch sử dụng đất quốc gia và quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh). Đồng thời, luật mới cũng đã bổ sung căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quốc phòng, an ninh và cấp huyện so với luật hiện hành, đó là không chỉ dựa trên “nhu cầu sử dụng đất” mà còn phải dựa trên “khả năng sử dụng đất” và tầm nhìn quy hoạch sử dụng đất quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện và quốc phòng, an ninh cũng đã được bổ sung thông qua việc quy
hoạch không chỉ thể hiện định hướng sử dụng đất trong 10 năm mà còn cần thể hiện tầm nhìn sử dụng đất dài hạn hơn.
Thứ hai: về vấn đề thu hồi, bồi thường hỗ trợ tái định cư. So với luật hiện hành, Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể 31 trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79). Bằng cách quy định chi tiết, liệt kê rõ ràng, mặc dù chưa thể bao quát nhưng 31 trường hợp này cũng tương đối đầy đủ trong thực tế; minh bạch các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thuận tiện cho các cơ quan thực thi, dễ xác định trách nhiệm, chế tài nếu làm sai. Người dân cũng dễ theo dõi, giám sát để tự bảo vệ quyền lợi của mình; giảm tình trạng lợi dụng thu hồi đất bừa bãi, địa phương cũng sẽ hiểu thống nhất, tránh mỗi nơi một kiểu. Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng kỳ vọng quy định này sẽ “khắc phục được tình trạng một số nơi thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây”. Đồng thời, luật cũng đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng nhiều điểm mới, đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung của cộng đồng và vì sự phát triển bền vững. Ngoài ra, về vấn đề bồi thường, theo Luật Đất đai hiện hành, việc bồi thường được thực hiện bằng giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Nếu không có đất, việc bồi thường thực hiện bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi. Tuy nhiên, Luật sửa đổi vừa được thông qua đã quy định đa dạng hình thức bồi thường bằng tiền, bằng đất có cùng mục đích sử dụng, bằng nhà ở và bằng đất khác mục đích sử dụng nếu người bị thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất. Điều này đã đảm bảo quyền lợi được ưu tiên lựa chọn hình thức bồi thường cho người có đất thu hồi, tạo điều kiện cho địa phương không có quỹ đất dồi dào, giảm áp lực cho ngân sách nhà nước khi phải ứng vốn chi trả bồi thường bằng tiền.
Thứ ba: về vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng. Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm điều khoản với các quy định cụ thể về các trường hợp giao
đất không thông qua đấu giá, đấu thầu (Điều 124) và trường hợp cho thuê đất trả tiền 1 lần trong cả thời gian thuê (Điều 33) theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18 của Trung ương. Ngoài ra, luật đã quy định cụ thể điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Trong đó, quy định rõ ràng về việc hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất trong khu dân cư, có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở trong cùng thửa đất hoặc chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở không phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, mà căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để cho phép.
Thứ tư: về vấn đề đất cho đồng bào dân tộc thiểu số, đây cũng là một trong những nội dung được nghiên cứu, bổ sung vào quy định trong Luật Đất đai sửa đổi. Cụ thể, luật quy định các chính sách bảo đảm đất sinh hoạt cộng đồng; giao đất, cho thuê đất đối với đồng bào dân tộc thiểu số thiếu đất ở, đất sản xuất; đảm bảo quỹ đất để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số (theo Điều 112 Luật Đất đai 2024 quy định: “Việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; đảm bảo đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách theo quy định của Luật này”). Đồng thời, luật cũng quy định trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng và thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; nguồn lực để thực hiện chính sách (Điều 16) và quy định hạn chế một số quyền của người sử dụng đất đối với các trường hợp được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.
Thứ năm: về vấn đề giảm đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất. Để thực hiện hiệu quả yêu cầu này, luật mới quy định đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thống nhất quản lý theo hướng nâng cao trách nhiệm của địa phương và kiểm tra, giám sát, kiểm soát chặt chẽ của Trung ương. Đồng thời, tập trung cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa, minh bạch để người dân thuận tiện trong quá trình thực hiện thủ tục.
Thứ sáu: về vấn đề xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tập trung thống nhất. So với luật hiện hành, Luật Đất đai 2024 có sự thay đổi trong cách tiếp cận và tổ chức thực hiện các hoạt động quản lý và bảo vệ đất đai, nhấn mạnh vào một sự hợp tác rộng rãi hơn và sự tập trung cao hơn từ cấp quản lý Trung ương.
Ngoài 06 vấn đề trọng tâm đã nêu trên, Luật Đất đai sửa đổi còn bao gồm một số điểm mới như đã bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất” (Điều 159). Theo đó, “bảng giá đất” được xây dựng hằng năm và “bảng giá đất lần đầu” được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh từ ngày 01/01 của năm tiếp theo sẽ giúp cho “bảng giá đất” tiệm cận giá đất thị trường. Hay luật mới đã quy định rõ 4 phương pháp định giá đất gồm “phương pháp so sánh”, “phương pháp thu nhập”, “phương pháp thặng dư”, “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để xác định “giá đất cụ thể” (Điều 158 và Điều 160) và trong trường hợp cần thiết phải Chính phủ đề xuất và được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá đất để phát triển Kinh tế – Xã hội.
Mặc dù Luật đất đai (sửa đổi) lần này đã có nhiều nội dung rất tiến bộ trong việc ứng dụng chuyển đổi số và đây là điểm rất tích cực trong việc làm minh bạch và công khai thông tin về đất đai, vẫn cần có quy định và chế tài rõ hơn trong việc quy định về sàn giao dịch đất đai để có đầy đủ thông tin về giao dịch đất đai làm cơ sở tham chiếu cho việc xác định giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, tăng cường
các quy định về phối hợp cập nhật thông tin, phối hợp quản lý và chia sẻ, khai thác thông tin của sàn giao dịch và các cơ sở dữ liệu thông tin quốc gia về đất đai.
Công ty Luật TNHH ANT (ANT Lawyers)
Là công ty luật Việt Nam cung cấp các dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp tại Việt Nam. ANT Lawyers do các luật sư và cộng sự có kinh nghiệm và chuyên môn cao về pháp lý điều hành. Các lĩnh vực tư vấn pháp lý gồm kinh doanh, thương mại, tranh chấp.
Click below for English Version